一、 房地产的基础知识
房地产的基本概念
1、房地产
房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。所以房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。
n 2、房地产特性
位置固定性-----位置不可移动性
地域差别性-----每一宗房地产价值都不相同
高值耐久性-----价值昂贵的消费品
保值增值性-----土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质
3、房地产开发
房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间,并改变人类生存的物质环境的一种劳动
4、房地产市场
一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以使生地也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。（土地的买卖交易通常有“招、拍、挂”为主要形式，招标、拍卖、挂牌）
二级市场：是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。
三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。
5、商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可有独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产
6、房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有产权并独立出售，出租的房屋，车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。
8、土地的所有权形式
国家所有，集体所有。
9、土地所有权的变更
集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。
10、国家所有的土地
包括城市市区的土地；农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。
11、集体所有的土地
集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理（如举办乡镇企业）或个人承包经营，不得擅自租赁或与发展商合作开发。如宅基地，其房不能转让；宅基地、自留地、自留山属集体所有。
12、国有土地所有权
国有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所有制单位和个人使用，但须依法取得“国有土地使用证”。土地使用权的年限：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地及其他用地50年。
13、房地产开发用地
必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让程序取得土地使用权，并取得“建设用地规划许可证”。国有土地使用权的获取：
（1）土地使用权出让（政府以拍卖、招标、挂牌的方式）：
（2）土地使用权划拨（无偿），包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利的项目；
（3）土地使用权转让（出售/交换/赠与）。房地产转让、继承、赠与、遗赠（转移的是房屋所有权和土地使用权）。
14、商品房现售的条件
1、 开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、 取得土地使用权证/使用土地的批文；
3、 持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4、 通过竣工验收；（根据建筑形式不同规定不同）
5、 拆迁安置已经落实；
6、 供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其地配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；
7、 物业管理方案已落实
15、商品房取得预售许可证应当具备的条件
（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
（2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书：
（3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续：
（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（5）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2/3结构工程，并且发展商开发建设资金占工程总投资30％的比例；（各个城市政策不同）
（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（8）法律、法规规定的其他条件。
16、房地产的登记发证制度
产权发生变化需进行登记。
（1）转移、分割、抵押、继承、租赁等；（三级市场）
（2）登记是应当完成的程序，否则权利人的权利尚处于不确定状态，容易遭受侵害；
（3）没有登记，权利人的权利仍应受到保护。