10月12日上午，据新华社消息，习近平将出席深圳经济特区建立40周年庆祝大会，大会将于14日上午在广东省深圳市举行。消息的前一晚，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称“《方案》”），并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。
《方案》的下发，被各界称为期待已久的深圳特区40周年大礼包。
值得留意的是，《方案》在土地管理方面，从简政放权、存量挖掘和制度创新等方面，赋予了深圳更多自主权，多方面缓解深圳土地紧缺的局面。业内预计，深圳土地市场及房地产市场或将迎来重大变化。
“权利只要给到深圳，同时深化土地的市场化利用、创新闲置土地处置机制，深圳的供地瓶颈和住房供求矛盾将会得到缓解。”业内专家向《中国经营报》记者表示，深圳的供地结构需要随着产业结构、人口结构、城市地位的变化而顺势调整，而《方案》的实施对深圳来说，不单是利好的“大礼包”，更是承载了作为先行示范区，在土地管理制度改革和探索中的责任和重担。
向存量要地 打破土地供应瓶颈
《方案》特别指出，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。此外，还支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。
同时，《方案》还鼓励探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。在土地管理制度深化探索上，《方案》还指出，要支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。
实际上，早在今年8月，自然资源部发布的《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》中就提到：“支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析，此次《方案》进一步将原本在省级的土地审批权，下放到了作为副省级的深圳，为深圳拓展城市发展空间创造了极为有利的条件。
对此，佳兆业集团副总裁、首席经济学家刘策则认为，农业地转建设用地权责的下放，主要有利于后续项目审批效率的提高。他坦言道：“但是深圳的农用地体量并不大，并不会从根本上改变深圳土地供应结构，所以不会导致深圳土地和房地产市场的大起大落。”
此外，在已几乎没有增量土地空间的深圳，盘活存量工业用地，推进二三产业混合用地，将对深圳有着重大利好。
中国国际经济交流中心首席研究员张燕生向记者分析，深圳土地资源极度匮乏，此次《方案》的一个核心是“向存量要土地”，将旧的业态、旧的产业所占有的土地腾挪出来，对深圳乃至全国具有重大意义。
据了解，2019年，深圳三大产业增加值占全市地区生产总值的比重分别为0.1%、39%以及60.9%，第三产业早已成为深圳经济发展的支柱。据统计，现代服务业、高端制造、科技创新等产业已贡献了深圳85%以上的GDP。
而另一方面，深圳的供地结构还停留在早期的工业化时代。据统计，深圳市域面积为1997平方公里，除去基本生态控制线范围内的974平方公里，可开发的仅有1000余平方公里。过去10年，深圳工业用地成交达到1147.78万平方米，商服用地成交仅为394.42万平方米。此外，深圳市还在“十三五”规划中划定了270平方公里的“工业红线”，向工业用地倾斜，引发了一定争议。
“第三产业发展所需要的土地空间，需要由第二产业所腾退的资源来填补。这个填补过程就需要土地管理制度作出改革。”职业投资人程宇告诉记者，《方案》的落地有利于加速深圳产城融合发展和城市职能的优化升级。
“供地结构应该随着产业结构、人口结构、城市地位的变化而顺势调整。在保留好270平方公里产业用地红线的前提下，其他工业用地如今都可以调整为居住用地。”李宇嘉预测，只要将权利给到深圳，加上土地市场化利用的深化、闲置土地处置机制的创新，“深圳的供地瓶颈会缓解，未来住房供求矛盾也会缓解”。
张燕生在接受记者采访时称，《方案》不仅仅是“大礼包”，更是一个挑战，看深圳如何蹚出一条可复制可推广的新路。“过去40年全面建设小康这个阶段结束后，下一步进入到建设社会主义现代化强国的阶段。如何在新时代，建立起一个市场化、国际化、法治化的土地管理长效机制，对深圳来讲，作为先行示范区责任重大。”
为房企“工改”项目变现松绑
除了下放权力优化土地供应结构，《方案》的出台无疑还表明了中央决心把深圳打造成为国际化高新科技产业基地的决心。
深圳市委常委、市政府常务副市长刘庆生，曾在提到“深圳没有土地”这一问题时，向媒体记者表示，关于用地的多与少，是一个相对概念。他指出，如果是高新技术产业、未来产业，或者符合深圳未来发展定位的产业，深圳非常欢迎，用地予以保证；如果是传统的低端产业，或者不符合深圳未来发展方向的产业，确实没有空间。
《方案》的出台“对与开发商来说，更要学会用产业概念合作拿地”。北京房地产商会会长黎乃超向记者表示，找到符合深圳城市发展的主流产业，是未来能够在深圳拿地拿合理定价的关键因素。
此外，随着在土地管理制度上的深化探索，深圳将会试点出一条成功转换、盘活存量、低效工业用地的路径，在地方政府主导审批下优化深圳用地供给，控制房价不合理上涨。
事实上，深圳一直严格防范土地住宅化，为产业留足了发展空间。从2017年底，深圳市发布了《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》，严格禁止工改“类住宅化”，“工改工”政策不断收紧。
“但纯粹‘工改工’项目不符合产城融合、职住平衡等现代城市和产业发展需求，压缩深圳住宅类产品供应，助推了房价上涨。”刘策告诉记者，原有政策给开发企业投资变现和产业运营带来巨大压力。而《方案》中提出的二三产业混合用地，无疑给深圳工改商、工改居和商改租等带来较好政策预期，为房企工改工项目变现适度松绑，提高存量项目投资收益预期，也将给坚持深耕深圳的本土房企带来切实的经济回报。