朝着“万亿”奔跑的恒大,立了一个新Flag

首页 2020-04-02 11:55:55

朝着“万亿”奔跑的恒大,立了一个新Flag

作者 | 欧阳之云

不久前,恒大公布了一份自己的二月销售成绩单。

在疫情阴影尚在,市场一片清冷之中,这份成绩单简直自带光环:

合约销售金额约为447.3亿元,较去年同期增长约107.8%;

合约销售面积约为513.8万平方米,较去年同期增长约153.8%。

这些数据的实现,很大一部分要归功于恒大奇兵突起、规模空前的网上售楼策略。

疫情的发生,让原本的春节销售小高峰被突兀地按下了暂停键。在众多地产企业还在茫然观望、不知所措的时候,恒大不但在继续卖楼,还卖出了一个在行业内一骑绝尘的好成绩。

一个小例子就是:恒大的网售从2月13日开始,仅在第一天就实现了1万多套的销售额。

这份对于市场时机的敏锐捕捉,以及一旦出手就是稳准狠的气魄,行业内大概无出其右。

朝着“万亿”奔跑的恒大,立了一个新Flag

3月31日,恒大举行了2019年度业绩发布会。

数据显示,恒大2019年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408.2亿元,同比下降48%;资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

但外界更关注的,不是恒大去年超过6000亿的销售额,也不是让人羡慕的2287.7亿的现金余额,而是159.3%的净负债率。

坦白说,这个比例,即使是以恒大这种规模的企业来说,也不算低了。

所以,当恒大立出一个新的Flag,从今往后要“高增长、控规模、降负债”的时候,其实并不那么出人意料。

曾经,在房地产一路狂奔的黄金年代,别说150%,就是200%、300%的负债率,也是屡见不鲜。然而时移势易。

国内“房住不炒”已经没人再有质疑,自去年底延续至今的疫情黑天鹅还在全球到处扑腾,考验不只在行业内。

用恒大总裁夏海钧的说法是:

“作为房地产商来说,再想走回过去2006年到2016年或者是1996—2006年的黄金二十年是没有了,我们现在必须将房地产的金融属性去掉。前二十年房地产高歌猛进的过程中,因为中国房地产刚刚起步,很多公司没有钱,大家都是靠负债经营的。房地产的金融属性太强了一些,现在国家住房不炒,强调三个稳定,恒大从2017年开始,我们就沿着国家房地产发展的思路,在做我们的转型。”

相比于1984年成立的万科,1992年成立的碧桂园,成立于1997年的恒大是一个起步就比别人晚的公司。

借力于中国房地产的黄金二十年,经过数次生死考验,恒大奇迹般的把自己从一个小的项目公司,跃升到行业前三的龙头企业。

而从2017年开始,恒大其实已经开始有意识的降低自己的负债率和企业风险,净负债率从2016年的450%多,下降2017年的180%左右,再到2018年的150%左右。

在黄金时代高歌猛进,在白银时代轻装前行。恒大的转型策略背后,其实同样是对市场环境变化的敏锐捕捉和未雨绸缪。

房企负债高一直是行业的“明规则”。

人人头疼,又不知如何破局。

如果能降,谁都想降。只是负债,是说降就能降的吗?

更何况,恒大提出的降负债目标是:从今年起有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下!

Flag不能随便立。恒大敢把1500亿这个数字喊出来,底气在哪里?

许老板有一笔算得很明白的账:

“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

这段话很有意思。它其实很好的对应了恒大在业绩会上宣布的新战略的三个重点:

实现销售8000亿——高增长;

减少土地储备3000万平方米——控规模;

实现今年有息负债下降1500亿——降负债。

前两个举措,得到第三个结果。原本看似互相矛盾的事实,原来是自成逻辑的支撑论据。

朝着“万亿”奔跑的恒大,立了一个新Flag

恒大提出今年8000亿销售额,应该是立足于前期网络销售成功的巨大优势基础。这种抢占行业先机的优势一旦形成,不但可以在很长一段时期内得以延续,而且会具有同行难以追赶的护城河效应。

控规模方面,则是要依靠其前期庞大低价的土地储备。年报显示,恒大拥有2.93亿平米土地储备,67%分布在中国的一二线城市。作为国内土地储备最高的房企,恒大就算减少拿地,之前的这些储备也足够其三四年内在全国各地的开发规模,同时减少拿地又能大幅减少开支。

一增一减之下,大幅降低债务总额并非不可实现。相反,在仔细计算过之后会发现,1500亿这个看似天文数字的降负债目标,其实还是许老板的一个保守说法。如果做得好,2000亿也是有可能的。

还有一个细节,可能很多人没有注意到:去年恒大新增的土地储备,一半左右都是并购来的。而这些并购得来的二手项目,由于一些小企业的实力不足,难以开发为继,本身就自带了很多债务。

恒大接手以后,这些债务也就变成了恒大的债务。但以恒大的实力,自然不存在之前的小企业困境。所以,随着恒大将项目进行正常开发销售,债务问题得到正常解决,这部分负债比例就会大幅度降低。

在周遭环境不断变化的市场中,一个有变化的、能应时而动的企业才是有活力、有灵性,也才是有生机的。

这种应时而动,对于市场迅捷灵敏的反应,对于像恒大这样大规模的企业来说,尤其难得。

每次,当市场发生变化,恒大的应对总会引发一些同行的效仿。原因或许正来自于此。

但这个企业,又会让人感觉,它内里有些东西其实是一直不变的。

它始终注重规模效应,一旦看准了,出手都是大手笔。比如投资新能源汽车,会联手全球汽车产业各领域龙头企业,整合世界最顶尖研发制造力量,打造世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团,它的恒驰1也计划今年亮相。一切都被归入它高增长的行列。

它的眼光又很全局化。在你以为恒房通就只是为了卖房子的时候,恒大想到的,还有将恒房通纳入其汽车销售网络,“依托‘恒房通’平台1400多万兼职销售员资源,利用庞大的在线销售渠道,进一步拓展在线专兼职相结合的销售网络。”

在业绩发布会上,恒大第一次提出了三年突破销售额万亿元的大目标:今年计划8000亿元,到2022年实现1万亿元。

朝着“万亿”目标奔跑的恒大,还是那个我们熟悉的恒大。