京东10亿拿地:办公商业住宅俱全,这种新型产业用地倍受追捧

首页 2019-06-25 11:24:43

京东10亿拿地:办公商业住宅俱全,这种新型产业用地倍受追捧


撰文 | 江珊

来源 | 选址960

本文1914字,阅读约需5分钟


京东尝鲜东莞

新型产业用地M0受追捧


继广深莞以及杭州、济南、郑州等省会城市推出「新型产业用地M0」后,又一个城市也选择跟进。

2019年6月,惠州发布《惠州市新型产业用地(M0)管理暂行办法(征求意见稿)》,根据《办法》,用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业可申请M0用地。

多城跟进的同时,成交也在放量:京东就已率先进场。

6月3日,京东以10.64亿元拍下东莞一宗土地,建筑面积38万平米,该土地的性质便是「新型产业用地(M0)」,这宗土地被命名为「京东智谷」,将建设180万平方米产业新城,其产业规划主要是围绕人工智能、物联网、机器人、云计算等1+3+5产业生态体系。

与此同时,M0也受到产业地产和孵化机构的青睐。

在京东之前,东莞的第一宗M0于2019年1月份正式成交,用于建设产业地产项目——2019年1月16日,广东东莞市第一宗新型产业用地(M0)由东莞市深投控投资发展有限公司以底价1.9亿元拿下,以建设青湖湾科创中心。

而对于全国第一个推出M0的深圳来说,新型产业用地已经走到了第6个年头。


四大特点

M0碾压传统产业用地


M0为工业用地(M)大类下增加的新型产业用地。

按照官方定义,所谓新型产业用地(M0)是指,为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求,用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。通俗点说,就是服务于2.5产业的土地。

M0由深圳于2014年第一个推出,之后,广州、东莞、郑州、济南、杭州等城市也纷纷效仿推出类似的土地类型。


京东10亿拿地:办公商业住宅俱全,这种新型产业用地倍受追捧

(选址960制图,点开看大图)


介于传统工业用地和商服用地之间,M0具备以下4大竞争优势:

1、容积率可高达6.0,开发强度大。传统产业用地容积率各地市一般为1.0-2.0,不超过3.0。从广深莞三地看,广州、东莞规定M0容积率原则上不低于3.0、不高于5.0;深圳的范围则是4.0~6.0之间。最新出台的惠州市M0用地规定,除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外,原则上不低于3.0。

2、多用途混合使用,商业和住宅比例可高达30%。各地来看,普通工业用地的行政、办公、生活服务设施的比例上限为7%,但M0支持更高比例的配套。

以郑州为例,在保证70%的厂房和研发用房基础上,M0可以修建不超过30%的商业建筑面积,其中最多可以有10%的商业和餐饮、最多20%的服务型公寓。

济南的M0规定,生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施,用地面积不超过项目总用地面积的15%,配套用房的地上建筑面积不得超过地上总建筑面积的 30%。

新出台的惠州M0,则放得更开:产业用途建筑面积不得低于项目总建筑面积的50%,配套用房不得超过30%,配套商业办公(B2)不得超过10%,配套型住宅用地(R2)不得超过20%。这比传统工业用地超出不少。


京东10亿拿地:办公商业住宅俱全,这种新型产业用地倍受追捧

(图:东莞各类功能的计容建筑面积)


3、拿地成本远低于商服用地。据惠州市自然资源局建设用地管理科相关负责人介绍,为推动产业项目的落地、减轻企业负担,M0在价格上给出了大幅折扣,其地价为同期、同地段商服用地市场评估楼面地价的20%。

在济南,M0产业用地的价格与「自持比例」相挂钩:100%自持的,按照工业用地评估价格的1.2倍进行修正;自持比例70%(含)以上的,按照工业用地评估价格的1.5倍进行修正;自持比例50%(含)以上70%以下的,按照工业用地评估价格的2倍进行修正。

考虑到各地工业用地的价格较为便宜,即便是以评估价的2倍价格计算,M0土地的成本也远低于商服用地。

4、分割更自由,允许转让。为防止工业用地房产化和企业圈地,不少城市都对工业用房的分割和转让进行了限制,但是M0在满足一定条件下,是被允许分割、转让。

在郑州,M0上的配套可分栋、分层、分套转让,业内人士测算,郑州M0用地上整个园区物业最多60%都可以对外分割销售。

在惠州,M0项目的部分产业用房和住宅配套都可以分拆转让。其中,产业用房可转让给用地单位所属的产业链合作伙伴,住宅优先转让给用地单位及其上下游产业链的员工。

在济南,用地面积50(含)亩以上的项目,在保证50%自持底线的基础上,产业用房可按规定分割转让。

在广州,M0用地在满足特定条件下可分割登记、转让,最多可将产业用房的50%进行分割转让,用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。


天下没有免费的午餐。与这些优势相对,M0同时有较高的准入门槛和严格的用地监管。

以文首京东购得的这块土地为例,其对产值、财政贡献等作出了明确的约定:项目自投产之年起,每年产值不低于280亿元,项目投产第二个完整年度起,每年财政贡献不少于25亿元。

此外,在广州,M0需要向政府无偿移交部分产业用房。属于新增M0,需要移交至少10%产业用房,而属于出让后调整为M0的地块,这个数字为20%。

M0虽好,敢拿、拿得住需要够强的产业实力和产业运营能力。